Priprema apartmana za turističku sezonu 2026: kratka kontrolna lista

Prvo riješite ono što može zaustaviti rezervaciju

Dio gostiju ljetni smještaj traži i rezervira dosta prije dolaska, posebno kad planira godišnji odmor, prijevoz i budžet. Zato prije glavne sezone prvo provjerite dokumente, eVisitor pristup i porezne obveze, a tek onda polirajte fotografije, cijene i oglas.

Ovaj vodič ide tim redoslijedom. Nema potrebe da odjednom otvarate deset stvari: prvo administracija, zatim oglas, zatim mjesta na kojima gost provjerava informacije prije upita ili rezervacije.

1. Dokumenti, eVisitor i registracijski broj

Prije uređivanja oglasa provjerite imate li valjano rješenje za iznajmljivanje, točnu adresu, kapacitet i podatke koji se poklapaju s eVisitorom i platformama za rezervacije. Ako tek krećete s iznajmljivanjem, Porezna uprava navodi da se nakon ishođenja rješenja treba javiti nadležnoj ispostavi Porezne uprave u roku od 8 dana radi upisa u registar poreznih obveznika.

EU Uredba 2024/1028 primjenjuje se od 20. svibnja 2026., ali Ministarstvo turizma i sporta objavilo je 22. svibnja 2026. da u Hrvatskoj trenutno nema obveze ishođenja registracijskog broja radi oglašavanja na internetskim platformama. Hrvatska obveza najavljena je za početak 2027., nakon donošenja novog Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti.

Za ovu sezonu nemojte upisivati izmišljeni broj u oglase. Pripremite dokumente i pratite službenu obavijest, a detaljniji pravni pregled držimo u zasebnom članku: registracijski broj za apartmane 2026.

2. eVisitor: prijava i odjava gostiju

Iznajmljivači moraju prijaviti goste u sustav eVisitor u roku od 24 sata od dolaska. Odjavu treba napraviti u roku od 24 sata od odlaska gosta. Ovo nije nova obveza, ali je dovoljno važna da je vrijedi provjeriti prije sezone.

Podaci se u Popis turista upisuju na temelju osobne iskaznice, putovnice ili druge isprave o identitetu, prema uputama za eVisitor.

Prijava se obavlja putem web sučelja na evisitor.hr, a MINTS navodi i mobilnu aplikaciju eVisitor. Ako koristite channel manager, prije sezone provjerite podržava li povezivanje s eVisitorom.

Praktično: prije prvog gosta testirajte pristup, provjerite kontakt podatke i usporedite kapacitet u rješenju, eVisitoru i oglasima. Kazne za neprijavu mogu biti neugodne, pa ovu stavku nemojte ostaviti za dan dolaska.

3. Porezi i obveze: što provjeriti prije sezone

Ovdje ne ulazimo u detaljan porezni vodič. Cilj je da prije sezone znate što trebate provjeriti sa svojim rješenjem, knjigovođom ili Poreznom upravom.

• PDV prag: prag za ulazak u sustav PDV-a od 1.1.2025. iznosi 60.000 €. To ne znači da je paušalno oporezivanje samo pitanje prihoda; provjerite uvjete iz rješenja, status PDV-a i važeće upute Porezne uprave.
• Booking/Airbnb provizije: ako koristite strane ili EU platforme, provjerite s Poreznom upravom ili računovođom trebate li PDV-ID i obračun PDV-a na primljene usluge posredovanja.
• Paušalni porez: ne ovisi o zvjezdicama apartmana, nego o odluci grada/općine i kategoriji jedinice lokalne samouprave prema indeksu turističke razvijenosti. Točan iznos provjerite za svoje mjesto i svoje rješenje.
• Turistička pristojba: provjerite iznos, rokove i način plaćanja prema svojoj turističkoj zajednici i rješenju.
• Računi i evidencija: Porezna uprava navodi obvezu izdavanja računa i vođenja Evidencije o prometu za iznajmljivače koji plaćaju paušalni porez.
• Turistička članarina: provjerite obvezu i elektroničku predaju obrasca TZ-2 kroz e-Poreznu.

4. Fotografije i opis smještaja

Ovo je dio koji uglavnom traži vrijeme, a može poboljšati kvalitetu upita i rezervacija. Kvalitetne fotografije i ažuran opis ne služe samo platformi: gost brže razumije što dobiva, manje pita i lakše procjenjuje odgovara li mu smještaj.

Fotografije

Ciljajte na dovoljno kvalitetnih fotografija da gost može razumjeti svaku važnu prostoriju i okolinu smještaja. Svaku prostoriju fotografirajte iz kuta, ne iz sredine, jer tako jasnije pokazujete raspored. Fotografirajte danju, s otvorenim zavjesama, jer prirodno svjetlo daje najčišći dojam.

Obavezno pokrijte kupaonicu, kuhinju, pogled s balkona, okolicu i parking ako ga imate. Pospremite prije fotografiranja jer osobne stvari i nered na pultu ostavljaju loš dojam. Posebnu pažnju posvetite prvoj fotografiji jer se upravo ona prikazuje u rezultatima pretrage.

Opis

Pišite konkretno jer je "5 minuta hoda do plaže Bačvice" jasnije od "blizu mora". Navedite sve pogodnosti kao što su klima, Wi-Fi brzina, parking, perilica i sušilo za kosu. Objasnite pristup, odnosno na kojem ste katu, ima li lift ili stepenice i kako izgleda ulaz sa ceste. Ako imate nešto posebno poput vrta, roštilja, kamina ili pogleda na more, stavite to u prvi odlomak opisa.

5. Cijena i kalendar dostupnosti

Ažuran kalendar i realne cijene pomažu gostu da brzo odluči. Ako su datumi zatvoreni, cijene zastarjele ili odgovori kasne, gost lakše ode na drugi oglas. Ako tek planirate vlastiti kanal, provjerite i realan trošak web stranice za apartmane i vile.

Otvorite kalendar dovoljno unaprijed za goste koji planiraju ranije. Postavite sezonske cijene: predsezona, glavna sezona i posezona.

Razmislite o popustima za duži boravak, primjerice za 7 ili 14 noći, ali ih računajte prema vlastitoj cijeni, čišćenju i minimalnoj isplativosti. Blokirajte datume kad niste dostupni umjesto da ignorirate upite jer neodgovoreni upiti mogu smanjiti povjerenje gosta.

6. Vlastita web stranica vs. samo Booking

Booking može biti važan kanal za popunjavanje kapaciteta, ali ne mora biti jedino mjesto na kojem gost pronalazi informacije. Evo zašto.

Ako vam većina rezervacija dolazi preko platformi, računajte da provizija ovisi o ugovoru, modelu naplate i dodatnim programima koje koristite. Booking.com u uvjetima opisuje proviziju kao postotak iz ugovora, a Airbnb razlikuje split-fee i single-fee model. Ako trebate obračunati PDV na uslugu posredovanja, stvarni trošak rezervacije nije samo osnovna provizija.

Vlastita web stranica može služiti kao dodatni izvor provjerenih informacija, s galerijom, opisom, kontakt formom i poveznicama na postojeće kanale. Kontakt forma omogućuje gostu da pošalje upit bez kompliciranog rezervacijskog sustava. Za primjer lokalnog turističkog konteksta pogledajte i stranicu izrada web stranica Makarska.

Ako niste sigurni što sve treba biti na stranici, koristite zasebnu checklistu što mora imati web stranica za apartmane i vile.

Uz to, vlastita stranica može smanjiti ovisnost o promjenama pravila platforme ili eventualnom brisanju oglasa. Može pomoći i u Google pretraživanju ako ima jasan sadržaj, fotografije, lokaciju i korisne informacije za gosta.

Nitko ne kaže da trebate maknuti oglas s Bookinga. Vlastita web stranica može biti dodatno mjesto gdje gost provjerava informacije i šalje upit, uz postojeće platforme koje već koristite.

7. Google vidljivost: web stranica, Google Travel i recenzije

Google poslovni profil nije uvijek ispravan put za privatni apartman, jer Google pravila ne dopuštaju klasične poslovne profile za nekretnine za najam kao što su kuće za odmor, prazni apartmani i slični objekti. Prodajni ili najamni uredi mogu biti drukčija situacija.

Ako imate agenciju, recepciju, B&B, pansion ili stvarnu poslovnu lokaciju s kontaktom s gostima, Google poslovni profil može imati smisla. Ako ste privatni iznajmljivač s apartmanom ili kućom za odmor, fokus stavite na vlastitu web stranicu, kvalitetan sadržaj, profile na platformama za rezervacije, recenzije i Google Travel / smještaj za odmor mogućnosti gdje su dostupne.

Vlastita web stranica je i dalje korisna kao stabilna odredišna stranica s fotografijama, opisom, dostupnošću, cijenama ili načinom upita. Googleova dokumentacija za smještaj za odmor postoji, ali prikaz nije automatski: vrijedi tek kada su ispunjeni Googleovi uvjeti i dodatni integracijski koraci.

Zato prije sezone provjerite: imate li stranicu s opisom smještaja, kvalitetne fotografije, jasne cijene ili način upita, poveznice na Booking/Airbnb i mjesto gdje možete prikupljati recenzije ili povratne upite.

Kontrolna lista za sezonu 2026

Kontrolna lista: sve na jednom mjestu

Preuzmi PDF Ispiši

Prije nego što počne sezona, provjerite jeste li pokrili sve stavke:

Zakonske obveze

• Pratiti službene objave MINTS-a i pripremiti podatke za registracijski broj jer se hrvatska obveza očekuje početkom 2027.
• Valjano rješenje za iznajmljivanje od nadležnog ureda
• Ako ste novi iznajmljivač, prijava Poreznoj upravi u roku od 8 dana od rješenja
• eVisitor pristup i testirana prijava gosta
• PDV-ID i obračun PDV-a na usluge platformi provjereni s Poreznom upravom ili računovođom
• Paušalni porez, turistička pristojba, računi, Evidencija o prometu i TZ-2 provjereni prema rješenju i uputama Porezne uprave

Oglas i vidljivost

• Dovoljno kvalitetnih fotografija da gost vidi svaku važnu prostoriju i okolinu
• Ažuriran opis s konkretnim informacijama
• Kalendar otvoren dovoljno unaprijed za goste koji rano planiraju
• Sezonske cijene postavljene za predsezonu, glavnu sezonu i posezonu
• Popusti za duži boravak konfigurirani prema vlastitoj isplativosti
• Google vidljivost provjerena: web stranica, recenzije, profili na platformama i Google Travel gdje je dostupno

Upiti gostiju

• Vlastita web stranica s kontakt formom i galerijom
• Kontakt forma za upite gostiju
• QR kod ili link prema provjerenim informacijama

Često postavljena pitanja

Posljednje ažuriranje: 31. svibnja 2026. Izvori: Porezna uprava, NN 152/2024 PDV, gov.hr eVisitor, MINTS eVisitor, MINTS obavijest o registracijskom broju, EU Uredba 2024/1028, Booking.com uvjeti, Airbnb naknade, Google Business Profile eligibility, Google smještaj za odmor. Ovo nije pravni savjet.