Priprema apartmana za turističku sezonu 2026: kratka kontrolna lista

Sezona se ne počinje pripremati u lipnju

Turisti prosječno rezerviraju apartmane mjesecima unaprijed. Za ljetnu sezonu to znači da su ožujak, travanj i svibanj mjeseci kad se donose odluke. Ako vaš oglas tada nije spreman, kvalitetan, s dobrim fotografijama i ažurnom cijenom, gost ide dalje.

Ovaj vodič je kontrolna lista za iznajmljivače: što provjeriti u dokumentima, što popraviti na Booking/Airbnb oglasu, kako srediti Google vidljivost i kada ima smisla napraviti vlastitu web stranicu kao izvor provjerenih informacija.

1. Dokumenti, eVisitor i registracijski broj

EU uredba se primjenjuje od 20. svibnja 2026. Ako oglašavate apartman, sobu ili kuću za odmor preko platformi, računajte da će svaka smještajna jedinica trebati svoj registracijski broj. Hrvatski portal i postupak još čekamo, zato sada provjerite rješenje, adresu, kapacitet i podatke u eVisitoru.

Detalje pročitajte ovdje: registracijski broj za apartmane 2026.

2. eVisitor: prijava i odjava gostiju

Svaki iznajmljivač mora prijaviti goste u sustav eVisitor u roku od 24 sata od dolaska. Odjavu napravite najkasnije u roku od 24 sata od odlaska gosta. Ovo nije nova obveza, ali se i dalje redovito krši, a kazne mogu biti konkretne.

Pri prijavi unosite ime i prezime gosta, datum rođenja, spol, državljanstvo, broj i vrstu putne isprave te datum dolaska i očekivani datum odlaska.

Prijava se obavlja putem web sučelja na evisitor.hr ili mobilne aplikacije. Ako koristite channel manager, većina ih ima integraciju s eVisitor sustavom.

3. Porezi i obveze: što provjeriti prije sezone

Ovdje ne ulazimo u detaljan porezni vodič. Cilj je da prije sezone znate što trebate provjeriti sa svojim rješenjem, knjigovođom ili Poreznom upravom.

• PDV prag: prag za ulazak u sustav PDV-a od 1.1.2025. iznosi 60.000 €. To ne znači da je paušalno oporezivanje samo pitanje prihoda; provjerite uvjete iz rješenja, status PDV-a i važeće upute Porezne uprave.
• Booking/Airbnb provizije: ako koristite EU platforme, provjerite obvezu PDV-ID-a i reverse charge PDV-a. Prema Poreznoj upravi, obrasci se predaju samo za mjesece u kojima je usluga primljena, a rok je zadnji dan tekućeg mjeseca za prethodni mjesec.
• Paušalni porez: ne ovisi o zvjezdicama apartmana, nego o odluci grada/općine i kategoriji jedinice lokalne samouprave prema indeksu turističke razvijenosti. Točan iznos provjerite za svoje mjesto.
• Turistička pristojba: provjerite iznos, rokove i način plaćanja prema svojoj turističkoj zajednici i rješenju.

4. Fotografije i opis smještaja

Ovo je dio koji ne košta ništa osim vremena, a može povećati broj upita i rezervacija. Kvalitetne fotografije i ažuran opis ne služe samo platformi: gost brže razumije što dobiva, manje pita, lakše rezervira i rjeđe odustaje.

Fotografije

Ciljajte na minimalno 20 kvalitetnih fotografija. Svaku prostoriju fotografirajte iz kuta, ne iz sredine jer tako dobivate širi kut i prostorija izgleda veće. Fotografirajte danju, s otvorenim zavjesama, jer prirodno svjetlo je besplatno i daje najtopliji dojam.

Obavezno pokrijte kupaonicu, kuhinju, pogled s balkona, okolicu i parking ako ga imate. Pospremite prije fotografiranja jer osobne stvari i nered na pultu ostavljaju loš dojam. Posebnu pažnju posvetite prvoj fotografiji jer se upravo ona prikazuje u rezultatima pretrage.

Opis

Pišite konkretno jer "5 minuta hoda do plaže Bačvice" je uvijek bolje od "blizu mora". Navedite sve pogodnosti kao što su klima, Wi-Fi brzina, parking, perilica i sušilo za kosu. Objasnite pristup, odnosno na kojem ste katu, ima li lift ili stepenice i kako izgleda ulaz sa ceste. Ako imate nešto posebno poput vrta, roštilja, kamina ili pogleda na more, stavite to u prvi odlomak opisa.

5. Cijena i kalendar dostupnosti

Ažuran kalendar i realne cijene pomažu gostu da brzo odluči. Ako su datumi zatvoreni, cijene zastarjele ili odgovori kasne, gost lakše ode na drugi oglas.

Otvorite kalendar minimalno 6 mjeseci unaprijed jer gosti iz Njemačke i Austrije rezerviraju i ranije. Postavite sezonske cijene: pred-sezona (svibanj, lipanj), glavna sezona (srpanj, kolovoz) i post-sezona (rujan, listopad).

Koristite popuste za duži boravak, primjerice 10% za 7+ noći i 15% za 14+ noći. Platforme takve popuste često jasno prikazuju u oglasu, ovisno o postavkama i pravilima platforme. Blokirajte datume kad niste dostupni umjesto da ignorirate upite jer neodgovoreni upiti mogu negativno utjecati na response rate i povjerenje gosta.

6. Vlastita web stranica vs. samo Booking

Booking je odličan kanal za popunjavanje kapaciteta. Ali ne bi trebao biti jedini. Evo zašto.

Ako vam većina rezervacija dolazi preko Bookinga, računajte da platforma uzima oko 15% provizije. Na to dodajte 25% PDV-a na tu proviziju (reverse charge). Efektivni trošak po rezervaciji je bliži 18-19%. Airbnb naplaćuje oko 15-16% od domaćina (ovisno o modelu naplate).

Vlastita web stranica može služiti kao dodatni izvor provjerenih informacija, s galerijom, opisom, kontakt formom i poveznicama na postojeće kanale. Kontakt forma omogućuje gostu da pošalje upit bez kompliciranog rezervacijskog sustava.

Uz to, niste ovisni o promjenama pravila platforme ili eventualnom brisanju oglasa. A s vlastitom stranicom dobivate i Google vidljivost jer vas gosti mogu naći direktno pretraživanjem.

Nitko ne kaže da trebate maknuti oglas s Bookinga. Vlastita web stranica može biti dodatno mjesto gdje gost provjerava informacije i šalje upit, uz postojeće platforme koje već koristite.

7. Google vidljivost: web stranica, Google Travel i recenzije

Google poslovni profil nije uvijek ispravan put za privatni apartman, jer Google pravila ne dopuštaju klasične poslovne profile za kuće za odmor, prazne apartmane i slične nekretnine za najam.

Ako imate agenciju, recepciju, B&B, pansion ili stvarnu poslovnu lokaciju s kontaktom s gostima, Google poslovni profil može imati smisla. Ako ste privatni iznajmljivač s apartmanom ili kućom za odmor, fokus stavite na vlastitu web stranicu, kvalitetan sadržaj, profile na platformama za rezervacije, recenzije i Google Travel / smještaj za odmor mogućnosti gdje su dostupne.

Vlastita web stranica je i dalje važna jer Googleovi prikazi smještaja za odmor mogu koristiti odredišnu stranicu, fotografije, dostupnost, cijene i poveznicu za rezervaciju kako bi gosta usmjerili prema rezervaciji.

Zato prije sezone provjerite: imate li stranicu s opisom smještaja, kvalitetne fotografije, jasne cijene ili način upita, poveznice na Booking/Airbnb i mjesto gdje možete prikupljati recenzije ili povratne upite.

Često postavljena pitanja

Posljednje ažuriranje: 28. travnja 2026. Izvori: Porezna uprava, Ministarstvo turizma i sporta, EU Uredba 2024/1028, Google Business Profile pravila, Google smještaj za odmor. Ovo nije pravni savjet.