Prvo ono što može zaustaviti iznajmljivanje

Ukratko

Prije sezone najprije provjerite rješenje, pristup eVisitoru i porezne obveze, jer bez njih ne možete zakonito primiti gosta. Zatim uredite fotografije, opis, cijene i kalendar na svim kanalima. Tako hitne ispravke odvajate od onoga što poboljšava upite, a možete urediti i kasnije.

hitno ili kasnije
A

Riješite prije prvog gosta

Bez ovoga iznajmljivanje zapinje.

  • valjano rješenje i upis u registar Porezne uprave
  • pristup eVisitoru i tko prijavljuje goste
  • PDV ID ako primate usluge platformi iz EU
  • isti kapacitet u rješenju, eVisitoru i oglasima
B

Poboljšava upite

Traži vrijeme, ne dozvole.

  • fotografije svake važne prostorije
  • konkretan opis s udaljenostima i pravilima
  • sezonske cijene i otvoren kalendar
  • vlastita stranica s jasnim upitom

Rješenje, eVisitor i registracijski broj

Krenite od obveza koje mogu zaustaviti zakonito iznajmljivanje ili dolazak gosta.

  1. Porezna uprava

    Prijava u roku od 8 dana

    Nakon rješenja o odobrenju s kopijom se javite nadležnoj ispostavi Porezne uprave u roku od 8 dana i predajte prijavu u registar poreznih obveznika (Obrazac RPO).

  2. eVisitor

    Prijava i odjava u 24 sata

    Gosta prijavite u eVisitor u roku od 24 sata od dolaska, a odjavite u roku od 24 sata od odlaska (Zakon o turističkoj pristojbi, čl. 22). Prije sezone testirajte pristup i dogovorite zamjenu kada niste dostupni.

  3. Registracijski broj

    Obveza još ne postoji

    EU uredba 2024/1028 primjenjuje se od 20. 5. 2026., ali hrvatski zakon do 3. 10. 2026. nije objavljen u Narodnim novinama. Prijedlog novog Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti Sabor je prihvatio u prvom čitanju 3. 7. 2026., a stupanje na snagu predviđeno je 1. 1. 2027.

Ne upisujte izmišljeni broj. Ako platforma traži podatak koji imate u rješenju, provjerite na što se njezino polje odnosi. Izvori: Porezna uprava, iznajmljivač turistima, gov.hr, prijava i odjava turista, Sabor, P.Z.E. 315. Stanje pratimo u vodiču registracijski broj za apartmane.

Porezi i davanja: što provjeriti

Ovo nije porezni vodič, nego popis onoga što prije sezone provjerite s rješenjem, knjigovođom ili Poreznom upravom.

iznajmljivač u domaćinstvu, paušalist
ObvezaŠto vrijediKada i kako
Paušalni porezŠto vrijedibroj kreveta × iznos iz odluke grada ili općine; ne ovisi o zvjezdicamaKada i kakoraspon prema indeksu turističke razvijenosti: I. 100 do 300 €, II. 70 do 200 €, III. 30 do 150 €, IV. i 0. 20 do 100 €
Turistička pristojbaŠto vrijedigodišnji paušalni iznos za svaki krevet, glavni i pomoćniKada i kakoiznos prema odluci županije (Zakon o turističkoj pristojbi, čl. 12)
Turistička članarinaŠto vrijedigodišnji paušal po krevetuKada i kakoObrazac TZ-2 elektronički kroz ePoreznu, do 15. 1. za prethodnu godinu
Računi i evidencijaŠto vrijediračun za svaku uslugu, bez fiskalizacijeKada i kakoEvidencija o prometu (Obrazac EP) svakodnevno
PDV IDŠto vrijediza usluge platformi i agencija iz EUKada i kakozatražiti 15 dana prije prve usluge (Obrazac P-PDV); PDV na proviziju obračunavate sami
Prag za PDVŠto vrijedi60.000 € godišnje od 1. 1. 2025.Kada i kakopaušal traži i da niste u sustavu PDV-a
Prema stranici Porezne uprave, provjereno 3. 10. 2026.Točan iznos provjerite u svojem rješenju.

Prijedlog za 2027. Paket poreznih izmjena u Saboru predlaže višu donju granicu paušalnog poreza u najrazvijenijim mjestima, 150 umjesto 100 € u I. kategoriji i 100 umjesto 70 € u II., te 225 i 150 € ako grad ili općina ne donese odluku. Odluke za 2027. donosile bi se do 1. 3. 2027. To je prijedlog, ne zakon (PZ 339). PDV na proviziju platformi detaljno objašnjava vodič PDV na Booking i Airbnb proviziju.

Fotografije i opis

Dobre fotografije i ažuran opis znače manje pitanja i jasnije upite.

što gost provjerava prije upita
A

Fotografije

Dovoljno da gost razumije svaku važnu prostoriju i okolinu.

  • svaku prostoriju iz kuta, ne iz sredine
  • danju, s otvorenim zavjesama
  • kupaonica, kuhinja, pogled, okoliš i parking
  • pospremljeno, da se vide raspored i oprema
B

Opis

Konkretno umjesto općenito.

  • izmjerena udaljenost ili vrijeme hoda do plaže
  • klima, parking, perilica i provjerena brzina interneta
  • kat, lift, stepenice i pristup ulazu
  • prednost poput vrta ili pogleda rano u tekstu

Usporedite nekoliko sličnih oglasa u svojem mjestu i provjerite pokazujete li gostu jednako jasno prostor, pristup i što je uključeno. Tuđi opis ne prepisujte. Cijeli popis za stranicu je u vodiču što mora imati web stranica za apartmane.

Cijene, kalendar i provizije

Neusklađen kalendar znači odbijen upit, a provizija nije jedini trošak rezervacije.

  1. Kalendar

    Isti datumi na svim kanalima

    Otvorite kalendar dovoljno rano i blokirajte datume kada niste dostupni, umjesto da odbijate ili ignorirate upite.

  2. Cijene

    Predsezona, sezona, posezona

    Popuste za 7 ili 14 noći računajte prema svojoj cijeni, čišćenju i najmanjoj isplativosti.

  3. Booking.com

    Postotak iz ugovora

    Postotak provizije vidite u koraku ugovora pri registraciji, a račun za proviziju stiže krajem svakog mjeseca.

  4. Airbnb

    Prelazak na jednu naknadu

    Airbnb ukida podijeljenu naknadu: za većinu domaćina obvezna je jedna naknada koju plaća domaćin, najčešće 15,5 %.

Zarada po noćenju: krenite od cijene koju gost plaća, oduzmite proviziju, PDV na proviziju prema svojem statusu te čišćenje, posteljinu i režije. Paušalni porez i turistička pristojba plaćaju se po krevetu, pa ih ne dodajte svakoj rezervaciji kao isti iznos. Proviziju i PDV na nju procjenjuje kalkulator provizije. Izvori: Booking.com za partnere, Airbnb, naknade.

Vlastita stranica i Google

Booking može popuniti kapacitet, ali ne mora biti jedino mjesto gdje gost nalazi informacije.

  1. Web stranica

    Provjereni podaci na jednom mjestu

    Galerija, opis, pravila i upit uz postojeće oglase. Broj izravnih upita nije zajamčen.

  2. Profil na Googleu

    Ne za kuće za odmor

    Google isključuje kuće za odmor i prazne apartmane iz Profila tvrtke; B&B, pansion ili recepcija mogu biti drugačiji slučaj.

  3. Google smještaj

    Samo preko partnera

    Strukturirani podaci za smještaj za odmor namijenjeni su stranicama povezanima s Googleom kroz Hotel Center.

  4. Kanali

    Recenzije i platforme

    Održavajte profile na platformama koje stvarno koristite i povežite ih sa stranicom.

Prije sezone provjerite imate li stranicu s točnim opisom, fotografijama, cijenama ili načinom upita te poveznice na kanale koje koristite. Cijeli popis za ispis: kontrolna lista za sezonu (PDF). Svoju stranicu provjerite u provjeri stranice za apartmane. Pravila: Google, tko ne može imati poslovni profil i Google, smještaj za odmor.

Česta pitanja

Ne vidite odgovor? Pišite nam.

Kada moram imati registracijski broj za apartman?

Za sada ne morate. Hrvatski zakon do 3. 10. 2026. nije objavljen u Narodnim novinama. Prijedlog novog Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti prihvaćen je u prvom čitanju 3. 7. 2026., a stupanje na snagu predviđeno je 1. 1. 2027. Ne upisujte izmišljeni broj.

Kada trebam prijaviti i odjaviti goste u eVisitoru?

Prijavu napravite u roku od 24 sata od dolaska gosta, a odjavu u roku od 24 sata od odlaska. Prije sezone provjerite pristup i tko prijavljuje goste kada niste dostupni.

Moram li plaćati PDV na Booking proviziju?

Ako uslugu pruža platforma iz EU, iznajmljivač koji nije u sustavu PDV-a treba PDV ID i sam obračunava hrvatski PDV na proviziju. PDV ID se traži 15 dana prije prve takve usluge. Provjerite tko izdaje račun i vaš status.

Kako se računa paušalni porez po krevetu?

Broj kreveta množi se iznosom iz odluke grada ili općine. Raspon ovisi o kategoriji mjesta prema indeksu turističke razvijenosti, od 20 do 300 eura po krevetu, a ne o zvjezdicama apartmana. Za 2027. predložena je viša donja granica u najrazvijenijim mjestima.

Isplati li se vlastita web stranica za apartman?

Može biti koristan dodatni kanal za provjerene informacije i izravne upite uz platforme. Isplativost ovisi o trošku stranice, broju relevantnih upita i rezervacijama koje iz njih stvarno nastanu.

Službeni izvori

Propisi, porezna pravila i uvjeti platformi provjereni 3. listopada 2026. Ovo nije porezni ni pravni savjet.